QS Professional Practice: Contract & Estimating

“Tidak hanya 3 lagi, tapi sekarang sudah ada 6 aspek yang perlu diperhitungkan dalam proyek konstruksi”, demikian penjelasan dari Ellyyanti pada perkuliahan dosen tamu di ruang 505 yang diselenggarakan oleh Prodi MRK (Manajemen & Rekayasa Konstruksi). “Di Indonesia memang umum diketahui 3 aspek penting yaitu biaya, mutu, dan waktu. Tetapi sekarang tren dalam mengelola sebuah proyek konstruksi tidak hanya 3 aspek tadi, tapi juga ditambah dengan aspek keselamatan, lingkungan, dan kontrak.”

klik lebih lanjut

Kuliah Tamu Prodi MRK Mahasiswa prodi MRK Podomoro University Bu Ellyyanti Penjelasan Estimating & Contract Penjelasan SMM Apresiasi Apresiasi Foto Bersama

Advertisements

Pembayaran Bersyarat Kepada Subkontraktor

Permasalahan yang cukup sering terjadi terkait pembayaran kepada subkontraktor oleh kontraktor utama adalah klausul ‘pay-when-paid’ dan ‘pay-when-certified’ dalam kontrak sub. Maksudnya disini adalah terjadinya sebuah kondisi yang menyatakan bahwa pembayaran kepada subkontraktor oleh kontraktor utama hanya dapat dilakukan apabila kondisi tertentu terpenuhi. Kondisi tertentu tersebut didefinisikan ke dalam 2 (dua) pengertian, yaitu:

  1. Kontraktor utama hanya akan membayar pekerjaan subkontraktor apabila kontraktor utama telah menerima pembayaran dari pemilik proyek untuk pekerjaan subkontraktor itu – disebut pula ‘pay-when-paid’ atau ‘pay-if-paid’.
  2. Kontraktor utama hanya akan membayar pekerjaan subkontraktor apabila kontraktor utama telah menerima sertifikat pembayaran dari konsultan MK untuk pekerjaan subkontraktor itu – disebut pula ‘pay-when-certified’.

Kedua klausul ini tentu memberatkan subkontraktor karena pada intinya tidak terdapat hubungan kontraktual antara subkontraktor dengan pemilik proyek dan dengan demikian kontraktor utama tidak dapat menjadikan hal tersebut sebagai kondisi pembayaran atas pekerjaan subkontraktor. Ketika subkontraktor dihadapkan pada klausul pay-when-paid atau pay-when-certified di dalam kontrak sub, maka terdapat resiko yang harus ditanggung oleh subkontraktor manakala kontraktor utama tidak menerima pembayaran dari pemilik proyek yang bukan diakibatkan oleh kekeliruan atau cacat pekerjaan subkontraktor. Hal ini dikarenakan subkontraktor tidak mengetahui isi perjanjian kontrak utama antara pemilik proyek dengan kontraktor utama terkait kondisi-kondisi penundaan pembayaran atau pengakhiran kontrak. Resiko inilah yang dianggap oleh subkontraktor sebagai hal yang tidak adil dan dalam beberapa sistem peradilan, klausul ini dinyatakan tidak berlaku.

 

— dikutip dari buku MANAJEMEN KONTRAK KONSTRUKSI – Pedoman Praktis dalam Mengelola Proyek Konstruksi oleh Seng Hansen, Gramedia (Mei 2015)

manajemen kontrak konstruksi

Perubahan Pekerjaan

Perubahan pekerjaan atau perubahan lingkup pekerjaan (variations) merupakan hal yang cukup sering ditemukan dalam pelaksanaan proyek konstruksi. Terdapat 3 (tiga) alasan mengapa perubahan pekerjaan terjadi di dalam pelaksanaan konstruksi:

  1. Konsultan perencana (desainer) belum menyelesaikan semua gambar dan perhitungan desain sebelum kontrak ditandatangani,
  2. Pemilik proyek mengubah keinginan mereka sebelum pekerjaan selesai,
  3. Terjadi perubahan perundang-undangan atau faktor eksternal lainnya yang mempengaruhi tim proyek dan proses pelaksanaan konstruksi.

Secara umum, kontrak dapat dikelompokkan menjadi 3 (tiga) yaitu:

  1. kontrak yang tidak mengijinkan terjadinya perubahan pekerjaan (variations) sama sekali;
  2. kontrak yang mengijinkan perubahan pekerjaan tetapi membatasi jangkauan dimana perubahan pekerjaan dapat dilakukan;
  3. kontrak yang mengijinkan perubahan pekerjaan.

Pada dasarnya, sesuai dengan karakteristik proyek konstruksi yang sarat dengan berbagai resiko perubahan, desain awal sebuah proyek konstruksi hampir tidak mungkin identik sama dengan hasil pekerjaan di lapangan. Perubahan-perubahan terhadap desain awal tersebut dapat terjadi sebagai akibat alasan teknis, estetika, kepraktisan, finansial, atau perubahan atas kehendak pemilik proyek sendiri.

Apabila kemungkinan perubahan-perubahan ini tidak dituangkan ke dalam kontrak konstruksi – atau dengan kata lain tidak terdapat klausul yang memungkinkan adanya perubahan pekerjaan di dalam kontrak konstruksi, maka perubahan tersebut tidak diperkenankan dan kontraktor tidak memiliki kewajiban untuk melaksanakan perubahan tersebut. Perubahan tersebut hanya dapat dilakukan dengan persetujuan kontraktor atau dengan cara membuat kontrak baru terpisah.

 

— dikutip dari buku MANAJEMEN KONTRAK KONSTRUKSI – Pedoman Praktis dalam Mengelola Proyek Konstruksi oleh Seng Hansen, Gramedia (Mei 2015)

manajemen kontrak konstruksi

Time at Large

Waktu dikatakan menjadi “time at large” apabila tidak terdapat kewajiban kontraktor untuk menyelesaikan pekerjaan dalam kurun waktu tertentu atau kewajiban kontraktor untuk menyelesaikan pekerjaan dalm kurun waktu tertentu di dalam kontrak menjadi lenyap. Dengan demikian, kontraktor memiliki kewenangan untuk menterjemahkan durasi waktu pelaksanaan pekerjaan untuk menyelesaikan pekerjaan konstruksi tersebut. Kontraktor hanya memiliki kewajiban untuk menyelesaikan pekerjaan dalam kurun waktu yang wajar/beralasan (reasonable time)[1]. Istilah kurun waktu yang beralasan itu sendiri merupakan sebuah isu yang harus diputuskan oleh pengadilan, tergantung pada semua kondisi-kondisi dalam kontrak.

Secara umum, aspek waktu dapat menjadi “at large” apabila:

  1. terjadi keterlambatan yang bukan disebabkan oleh kelalaian kontraktor dan tidak terdapat ketentuan kontraktual yang mengatur situasi tersebut di dalam kontrak; atau
  2. (apabila terdapat sebuah klausul khusus) konsultan MK gagal memberikan sebuah perpanjangan waktu pelaksanaan kepada kontraktor sebagaimana yang diatur dalam kontrak.

Lebih spesifik lagi:

  1. Tidak terdapat waktu atau tanggal penyelesaian disebutkan di dalam kontrak;
  2. Kurangnya kejelasan terkait ketentuan perpanjangan waktu;
  3. Ketika ketentuan perpanjangan waktu pelaksanan tidak dilaksanakan dengan baik, telah dilaksanakan dengan keliru, atau tidak diterapkan ;
  4. Ketika telah terjadi pengabaian terhadap persyaratan waktu aslinya;
  5. Ketika telah terjadi interferensi dari pemilik proyek dalam proses sertifikasi.

Belajar dari berbagai kasus yang sudah pernah terjadi sebelumnya terkait tidak adanya klausul perpanjangan waktu pelaksanaan, saat ini pada umumnya standar kontrak konstruksi internasional sudah menyediakan sebuah klausul khusus untuk perpanjangan waktu pelaksanaan. Adapun prinsip umum yang harus dipegang oleh konsultan MK adalah bahwa setiap klaim perpanjangan waktu harus dikaji, diputuskan dan diberikan kepada kontraktor sesuai dengan ketentuan-ketentuan dalam kontrak, dan kegagalan dalam melakukan hal tersebut mengakibatkan durasi waktu penyelesaian menjadi “at large”.

[1] Baca Hick v. Raymond and Reid (1893), British Steel Corporation v. Cleveland Bridge and Engineering Co. Ltd (1984), dan Machenair Ltd v. Gill & Wilkinson Ltd (2005).

 

— dikutip dari buku MANAJEMEN KONTRAK KONSTRUKSI – Pedoman Praktis dalam Mengelola Proyek Konstruksi oleh Seng Hansen, Gramedia (Mei 2015)

manajemen kontrak konstruksi

Pelaporan Perkembangan Pekerjaan

Salah satu kewajiban kontraktor dalam kontrak konstruksi adalah memberikan laporan perkembangan pekerjaan (work progress report) secara berkala kepada konsultan MK. Laporan perkembangan pekerjaan ini dapat diserahkan secara bulanan atau sesuai dengan periode yang telah ditentukan di dalam kontrak.

Berdasarkan laporan perkembangan pekerjaan ini, konsultan MK akan menilai progress aktual pekerjaan di lapangan dengan program kerja yang telah dibuat. Dari sini konsultan MK akan melihat apakah:

  • Progress aktual pekerjaan di lapangan terlalu lambat dan timbul kemungkinan terjadinya keterlambatan penyelesaian pekerjaan,
  • Besarnya progress aktual pekerjaan yang dapat dijadikan sebagai dasar pembayaran pekerjaan.

Apabila ternyata laporan perkembangan pekerjaan dan progress aktual pekerjaan di lapangan terlambat dari program kerja kontraktor, maka konsultan MK dapat menginstruksikan kontraktor untuk menyerahkan program kerja revisi dan mempercepat perkembangan pekerjaan di lapangan.

Laporan perkembangan pekerjaan disiapkan oleh kontraktor dan diserahkan ke konsultan MK. Laporan perkembangan pekerjaan ini meliputi:

  • tabel dan deskripsi detail progress pekerjaan;
  • dokumentasi (foto);
  • jadwal pabrikasi, inspeksi kontraktor, test, dan jadwal pengiriman;
  • fotokopi sertifikat pengujian, sertifikat material, dll;
  • daftar pemberitahuan maupun instruksi yang diberikan;
  • statistik keselamatan kerja dan termasuk evaluasi terhadap dampak lingkungan;
  • perbandingan antara progress realisasi dan rencana, termasuk peristiwa apapun yang mungkin mempengaruhi pekerjaan.

—– dikutip dari buku MANAJEMEN KONTRAK KONSTRUKSI – Pedoman Praktis dalam Mengelola Proyek Konstruksi oleh Seng Hansen, Gramedia (Mei 2015)

manajemen kontrak konstruksi

Pembatasan Pemanfaatan Dokumen Kontrak Konstruksi

Pemanfaatan dokumen menjadi salah satu klausul penting dalam pelaksanaan administrasi proyek konstruksi. Hal ini terkait dengan isu kerahasiaan (confidentiality). Secara umum dokumen-dokumen dalam pelaksanaan proyek konstruksi berasal dari 2 (dua) sumber, yaitu dokumen yang dibuat oleh pemilik proyek atau wakilnya dan dokumen yang dibuat oleh kontraktor atau wakilnya.

Untuk dokumen-dokumen pelaksanaan proyek konstruksi yang dibuat oleh dan atas nama pemilik proyek, maka pemilik proyek memiliki hak cipta (copyright) dan hak-hak intelektual terkait lainnya. Kontraktor diperkenankan untuk menggunakan dokumen-dokumen tersebut untuk kepentingan pelaksanaan pekerjaan konstruksi. Contohnya adalah spesifikasi teknis dan gambar konstruksi. Kontraktor tidak diperbolehkan memperbanyak, menggunakan atau mengkomunikasikannya kepada pihak ketiga tanpa persetujuan pemilik proyek.

Hal ini sedikit berbeda dengan dokumen-dokumen yang dibuat oleh dan atas nama kontraktor. Kontraktor tetap memiliki hak cipta dan hak-hak intelektual terkait lainnya tetapi dengan menandatangani kontrak maka kontraktor dianggap telah memberikan sebuah ijin – yang bersifat tidak dapat diakhiri, dapat dipindahtangankan, tidak eksklusif, dan bebas royalti, kepada pemilik proyek untuk memperbanyak, menggunakan dan mengkomunikasikannya kepada pihak lain. Lebih jauh lagi, kontraktor harus memegang prinsip kerahasiaan untuk tidak membocorkan informasi apapun terkait pelaksanaan proyek konstruksi meskipun bukan berupa dokumen tertulis.

—– dikutip dari buku MANAJEMEN KONTRAK KONSTRUKSI – Pedoman Praktis dalam Mengelola Proyek Konstruksi oleh Seng Hansen, Gramedia (Mei 2015)

manajemen kontrak konstruksi

Kejelasan dalam Sebuah Kontrak Konstruksi

Kontrak haruslah dibuat sejelas-jelasnya (crystal clear) meskipun secara umum ketentuan-ketentuan dalam kontrak dapat dibedakan menjadi dua yaitu ketentuan yang tertulis (express terms) dan ketentuan yang tersirat (implied terms). Terdapat 2 (dua) jenis implikasi mengenai ketentuan tersirat ini, yaitu:

  1. Beberapa ketentuan akan dianggap sudah tersirat secara hukum (yaitu kewajiban tersirat pemilik proyek dan kontraktor),
  2. Ketentuan tersebut sesungguhnya tersirat (ke dalam sebuah kontrak dimana kontrak tersebut tidak akan dapat berfungsi tanpa adanya ketentuan tersebut).

Pembatasan terhadap ketentuan-ketentuan tersirat telah dijelaskan dalam kasus BP Refinery (Westernport) Property Ltd v. Shire of Hastings (1978), yang menyatakan bahwa agar sebuah ketentuan dianggap tersirat maka beberapa kondisi berikut (yang mungkin tumpang tindih) harus terpenuhi:

  1. Ketentuan tersebut haruslah masuk akal dan adil (reasonable and equitable);
  2. Ketentuan tersebut diperlukan untuk memberikan keberhasilan bisnis ke dalam kontrak. Dengan demikian tidak ada ketentuan tersirat apabila sebuah kontrak sudah efektif tanpa adanya ketentuan tersirat itu;
  3. Ketentuan tersebut sudah sangat jelas sehingga “tidak perlu dijelaskan lagi”;
  4. Ketentuan tersebut harus dapat memberikan ungkapan sedekat mungkin;
  5. Ketentuan tersebut tidak boleh bertentangan dengan ketentuan tertulis apapun di dalam kontrak.

Terlepas dari perbedaan tersebut, kedua jenis istilah ini haruslah jelas dalam pengertiannya. Istilah-istilah dan bahasa yang digunakan dalam kontrak tidak boleh ambigu atau memiliki makna ganda. Apabila bahasa dan istilah dalam kontrak ambigu, maka perlu dilakukan penafsiran kontrak. Hal ini telah diatur dalam Pasal 1342 sampai 1351 KUH Perdata perihal penafsiran persetujuan.

Pasal 1342 berbunyi: “jika kata-kata suatu persetujuan jelas, tidak diperkenankan menyimpang daripadanya dengan jalan penafsiran.”

Pasal 1343 berbunyi: “jika kata-kata suatu persetujuan dapat diberi berbagai penafsiran, maka lebih baik diselidiki maksud kedua belah pihak yang membuat persetujuan itu, daripada dipegang teguh arti kata menurut huruf.”

Pasal 1344 berbunyi: “jika suatu janji dapat diberi dua arti, maka janji itu harus dimengerti menurut arti yang memungkinkan janji itu dilaksanakan, bukan menurut arti yang tidak memungkinkan janji itu dilaksanakan.”

Pasal 1345 berbunyi: “jika perkataan dapat diberi dua arti, maka harus dipilih arti yang paling sesuai dengan sifat persetujuan.”

—— dikutip dari buku MANAJEMEN KONTRAK KONSTRUKSI – Pedoman Praktis dalam Mengelola Proyek Konstruksi oleh Seng Hansen, Gramedia (Mei 2015)

manajemen kontrak konstruksi

Apa Itu Global Claim?

Industri konstruksi merupakan industri yang sarat dengan terjadinya peristiwa-peristiwa yang saling berkaitan, terjadi bersamaan dan tidak dapat dibedakan sebab-akibatnya. Terlebih pada proyek-proyek kompleks dimana sering kali keterlambatan terjadi pada saat yang bersamaan sehingga mempersulit dilakukannya analisis kerugian atas peristiwa sebab tertentu. Oleh karena itu terdapat sebuah praktek yang cukup sering terjadi dimana salah satu pihak mengajukan sebuah klaim yang mencakup semua kerugian yang timbul sebagai akibat dari sebab-sebab saling berkaitan (interrelated causes) yang disebut sebagai global claim atau rolled-up claim.

Sebuah pengertian global claim diberikan dalam putusan pada kasus John Holland Construction & Engineering Pty Ltd v. Kvaerner RJ Brown Pty Ltd (1996) sebagai berikut: “klaim yang diajukan… adalah sebuah global klaim, yang mana penuntut tidak meminta ganti rugi spesifik atas pelanggaran kontrak tertentu, tetapi menuntut sebuah ganti rugi gabungan sebagai akibat dari semua pelanggaran yang terjadi, atau kiranya sebagai akibat dari pelanggaran-pelanggaran yang pada akhirnya terbukti. Klaim semacam ini sudah pernah diijinkan dalam kasus dimana terdapat ketidakpraktisan untuk menguraikan kerugian-kerugian yang disebabkan oleh tiap-tiap sebab klaim, dan situasi ini tidak disebabkan oleh keterlambatan atau perbuatan lain oleh pihak penuntut…”

— dikutip dari buku MANAJEMEN KONTRAK KONSTRUKSI – Pedoman Praktis dalam Mengelola Proyek Konstruksi oleh Seng Hansen, Gramedia (Mei 2015)

manajemen kontrak konstruksi

Penerbitan Buku Perdana Seri Manajemen Konstruksi: “Manajemen Kontrak Konstruksi – Pedoman Praktis dalam Mengelola Proyek Konstruksi”

IMG_3896

Akhirnya buku yang saya beri judul “Manajemen Kontrak Konstruksi” terbit di Indonesia. Buku ini merupakan hasil dari segala jerih payah dan tentu saja dukungan orang-orang terdekat saya. Memang tidak mudah untuk menulis sebuah buku. Kegiatan merangkai kata dan memadu-madankan setiap kalimat selalu menjadi tantangan tersendiri bagi penulis. Ide penulisan buku ini sudah muncul sejak saya menyelesaikan program magister di UTM (tahun 2012). Tetapi berbagai kegiatan dan pekerjaan sempat menyita waktu untuk menyelesaikan buku ini. Kalau hendak ditanya apa rahasianya sehingga saya dapat menyelesaikan buku ini, saya kira hampir semua penulis akan menjawab ketekunan dan kebulatan tekad! Ya, dengan ketekunan dan tekad yang bulatlah akhirnya buku ini berhasil saya selesaikan pada Februari 2015.

Penulisan buku ini bertujuan untuk memberikan pengetahuan dan wawasan fundamental terkait manajemen kontrak konstruksi. Tetapi tentu saja buku setebal 255 halaman ini masih tidak dapat menjelaskan secara rinci segala isu dari pelaksanaan dan pengelolaan kontrak konstruksi. Oleh karena itu, buku ini lebih berfungsi sebagai pedoman praktis bagi para profesional dalam mengelola kontrak konstruksi. Terdapat 27 bab di dalam buku ini, yaitu:

  1. Pendahuluan – Industri Konstruksi & Para Pihak
  2. Sejarah dan Sistem Hukum Kontrak Konstruksi
  3. Bentuk-Bentuk Kontrak Konstruksi
  4. Prinsip Dasar Berkontrak (membahas asas kebebasan berkontrak, validasi kontrak, komunikasi kontrak, pembentukan kontrak, berakhirnya kontrak, dll)
  5. Aspek-Aspek Dalam Kontrak Konstruksi
  6. Kronologi Kontrak Konstruksi
  7. Tender (membahas periode tender, metode tender, dokumen tender, proses tender)
  8. Dokumen Kontrak (membahas prioritas dokumen, BOQ, gambar konstruksi, spesifikasi, peraturan standar bangunan, pembatasan penggunaan dokumen)
  9. Konsultan MK (membahas peran ganda MK, tanggung jawab MK, instruksi MK)
  10. Administrasi Kontrak (membahas hubungan kontraktual, pemilikan atas lapangan, rapat-rapat, program kerja, pelaporan, biaya prelim dan contingency, biaya overhead, dll)
  11. Waktu (membahas aspek waktu dalam kontrak konstruksi antara lain: keterlambatan pekerjaan, perpanjangan waktu pelaksanaan, time at large, penundaan pekerjaan, jenis-jenis keterlambatan, dll)
  12. Pembayaran (membahas aspek pembayaran dalam kontrak konstruksi antara lain: uang muka, sertifikat pembayaran, skedul pembayaran, keterlambatan pembayaran, dll)
  13. Kualitas Pekerjaan (membahas aspek mutu dalam kontrak konstruksi)
  14. Perubahan Pekerjaan (membahas prosedur perubahan pekerjaan, pembatasan perubahan, dll)
  15. Penyesuaian Harga Kontrak
  16. Klaim Konstruksi (membahas berbagai jenis klaim, prosedur klaim, dll)
  17. Masa Pemeliharaan
  18. Asuransi dan Obligasi
  19. Keadaan Kahar (Force Majeure)
  20. Subkontraktor
  21. Pengakhiran Kontrak
  22. Serah Terima Pekerjaan
  23. Perbuatan Melawan Hukum
  24. Penyelesaian Sengketa Konstruksi (membahas berbagai alternatif penyelesaian sengketa konstruksi)
  25. Pembuatan Kontrak (Contract Drafting)
  26. Resiko dalam Kontrak Konstruksi
  27. Tren Kontrak Konstruksi

Beberapa topik di atas memang tidak dijelaskan secara mendalam. Hal ini karena saya berpendapat bahwa lebih baik topik-topik tersebut dibuat dalam judul tersendiri sehingga penjabarannya akan lebih terarah dan mendalam. Beberapa kerangka awal penulisan untuk topik-topik tersebut sudah saya buat. Tetapi tentu saja dibutuhkan waktu sampai saya siap menerbitkan buku selanjutnya – yang masih di dalam ranah Manajemen Konstruksi.

Akhir kata saya mengucapkan terima kasih kepada keluarga saya, yang menjadi motivasi saya untuk menyelesaikan buku ini. Terima kasih pula untuk Kementerian Pekerjaan Umum Republik Indonesia yang telah memberikan beasiswa magister bagi saya (2011-2012) dan kepada teman-teman seperjuangan saya selama di UTM; kepada Waskita Karya yang telah memberikan ijin tugas belajar dan tempat saya menimba berbagai pengalaman; dan tentu saja kepada para pembaca yang telah sudi membeli dan membaca buku ini. Semoga buku ini membawa manfaat bagi kita semua.

3 Mei 2015

Hansen